Tapusuz Taşınmazın Mülk Edinilme Şartları Nelerdir?

82
Tapusuz Taşınmazın Mülk Edinilme Şartları Nelerdir?

Tapusuz taşınmazların mülk edinilmesi TMK.m.713 ile Kadastro Kanununun 17. maddesinde düzenlenmiştir. Genel düzenleme TMK.m.713’de düzenlenmiş olup çok fazla ayrıntı içermemektedir. Ancak genel düzenlemede özel kanun hükümlerinin saklı olduğu belirtilmiştir. Özel kanunlar incelendiğinde Kadastro Kanununun 17. maddesi karşımıza çıkmaktadır. Bilindiği gibi tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.

A-) TMK.m.713’ün Aradığı Şartlar

TMK.m.713 ‘ün aradığı şart “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” şeklindedir. Yani taşınmaz üzerinde davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet olarak 20 yıllık zilyetliği bulunan kişiler taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanabilecektir. Aynı maddede özel kanun hükümleri saklı tutulduğu için aşağıda incelenecek özel hükümlerde öngörülen şartların gerçekleşmesi de aranacaktır.

B-) K.K.m.17’nin Aradığı Şartlar

Yukarıda belirtilen açıklamalardan sonra Kadastro Kanunu 17. maddesi “Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan. Kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir.Tapusuz Taşınmazın Mülk Edinilme Şartları Nelerdir?

İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz.” şeklindedir. Kanun koyucu tescil harici eş söyleyişle tapusuz taşınmazlar üzerinde mülk edinilmesinin şartlarını işbu madde ile açıklamıştır.

Kadastro Kanununun 17. maddesi tapusuz taşınmazların mülk edinilmesinde bir takım şartlar öngörmektedir. Bu şartlar;

B.1-) Taşınmazın Orman Sayılmayan Yerlerden Olması

Orman mevzuatına göre taşınmazın orman, orman sayılan yerlerden, ormandan açma, devletleştirilen ormanlardan, iadesi öngörülen alanlardan olup olmadı incelenmelidir. Bu inceleme alanında uzman bilirkişiler eliyle yaptırılmalıdır.

B.2-) Kamu Hizmetine Tahsis Edilmeyen Arazi

Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan tapusuz taşınmazlar, bazı durumlarda kamu hizmetine tahsis edilmiş olabilir. Bu tahsis resmi/idari tahsis olabileceği gibi fiili bir tahsiste olabilecektir. Örneğim köy yolu olarak kullanılan bir alan kamu hizmetine tahsisli yerlerdir. Bu sebeple kamu hizmetine fiilen tahsisli yerler taşınmaz başında keşif yapılması ile kolayca ortaya çıkabilir.

B.3-) Masraf ve Emek Sarfı ile İmar – İhya

Tapusuz/Devletin hüküm ve tasarrufu altında ki taşınmazlar genel olarak iki şekilde ortaya çıkmaktadır. Bunlardan ilki kadastro çalışmalarında tescil harici bırakılmadır. Tescil harici bırakılma taşınmazın taş ve kayalık, çalılık vb. olabileceği gibi tapuya kayıtlı olması gerekmeyen alanlardan da oluşabilmektedir. Bu ikinci durumun en tipik örneği yoldur. Zira yollar tapuya kaydı gerekmeyen alanlardır.

Masraf ve emek sarfı taşınmazın tarıma elverişli hale getirilmesini sağlamalıdır. Masraf ve emek sarfının aslında belli bir kriteri yoktur. Durum ve koşullara göre değerlendirme Mahkemece yapılmalıdır. Bu noktada Yargıtay genellikle tarıma el verişli olmayan alanın tarıma elverişli hale getirilmesini sağlayacak ölçü de emek ve masraf sarfını yeterli görmektedir. Yani yere, yapılan imar ihyaya, emeğe ve masrafa bakılarak değerlendirme yapılmaktadır. Ancak Yargıtay “taşınmaz üzerine ev ve benzeri yapı yapmayı, dışarıdan toprak getirerek taşınmazı tarıma elverişli hale getirmeyi imar ihya olarak değerlendirilmeyeceğini ” (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi ‘nin 24.02.2015 tarih ve 2014/5752 E., 2015/861 K. Sayılı ilamı) de belirtmektedir.

B.4-) Tarıma Elverişli Hale Getirme

Kadastro Kanununun 17. maddesine göre mülk edinilmesi için taşınmazın tarıma elverişli hale getirilmesi gerekmektedir. Bu sebeple özellikle köy içerisinde ev, ahır, kom, odunluk, araç park alanı olarak kullanılan taşınmazlar sadece bu sebeple mülk edinilemez. Tapusuz taşınmazın tarım yapılabilen bir hale getirilmesi şarttır. Taşınmaz tarıma elverişli hale gelecek ve diğer şartların birlikte gerçekleşmesi ile mülk edinilebilecektir.

B.5-) İmar Planı İçerisinde Bulunmamak

Belediye teşkilatı bulunan yerlerde imar planları hazırlanmaktadır. İmar planları ile birlikte artık taşınmazlar halk ağzıyla arsa olmaktadır. Kadastro Kanunu imar planı içerisinde bulunan tapusuz taşınmazların imar ihya edilerek mülk edinilmesine cevaz vermemektedir. Zira arsalar genel anlamı ile tarım yapılan alanlar değildir. Arsalar konut, iş yeri, sosyal tesis alanları vb. yapılan alanlardır. Arsalar imar ihya edilmese bile kullanıma uygun alanlardır. Zira taşlık alanda ufuk tefek çalışmalarla konut yapılabileceği herkesin malumudur. Yani ezelden beri imar planı içerisinde tapusuz alan olarak bulunan taşınmazların imar ihya ile mülk edinilmesi söz konusu değildir.Tapusuz Taşınmazın Mülk Edinilme Şartları Nelerdir?

İmar planı içerisine dahil olan taşınmazlar, imar plandan önce ki dönemlerde Kadastro Kanunu ve Medeni Kanunun aradığı şartları birlikte gerçekleştirmesi halinde mülk edinilebilecektir. İmar planı dışında ki dönemde taşınmazın imar ihyasının tamamlanması ve tamamlamadan itibaren 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlik şartlarının gerçekleşmesi halinde 20 yıllık sürenin gerçekleşme tarihi itibari ile mülkiyet imar ihya edene geçecektir. Yani mahkeme değerlendirmesini imar planına dahil olunmayan dönemler için yapacaktır.

Kadastro Kanununun 17. maddesi son olarak Kadastro Kanununun 14. maddesine atıf yapmaktadır. Bu durum aşağıda ayrı bir başlık altında incelenecektir.

C-) K.K.m.14’ün Aradığı Şartlar

Kadastro Kanununun 14. maddesinin 1. fıkrası şartları “Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüz ölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.” şeklinde belirtmektedir. Çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetlik yukarıda TMK.m.713 ‘de incelendiği şekildedir. Bu sebeple değinilmeyecektir.

Tapusuz taşınmazın imar ihya hukuki sebebine göre mülk edinmek isteyen kimse, taşınmazın bulunduğu kadastro çalışma alanı içerisinde daha önceden sulu arazide 40 dönüm, kuru arazide 100 dönüm taşınmazı belgesiz zilyetlikle iktisap etmemiş olmalıdır. Eğer belgesiz zilyetliğe dayalı olarak belirtilen miktarlarda taşınmazlar mülk edinmek isteyen adına kayıtlı ise dava reddedilecek, mülkiyet kazanılmayacaktır. Belirtilen miktarlar kadar olmamakla birlikte, daha az miktarlarda adına belgesiz zilyetlikle taşınmaz tescil edilmişse, arada ki fark kadar taşınmaz adına tescil edilebilecektir. Yani 50 dönüm kuru arazi belgesiz zilyetlikle tescil edilmişse, 50 dönümlük kuru arazi imar ihya hukuki sebebine dayanılarak adına tescil edilebilecektir.

Özel bir durum olan ata (baba, anne, büyük baba, büyük anne vs.) zilyetliğine, yani eklemeli zilyetliğine veya satın alma yolu ile başkasının zilyetliğine dayanma durumlarında Kadastro Kanununun 14. madde de aranan tescil limitleri, zilyetliğine dayanılan kimse için sağlanmalıdır.

3 YORUMLAR

  1. Benim dedemden tapulu yerlerim var. Ancak dedemin kendi zamanından kalma B2 arazi mevcutmuş. Bunlar dayımlar sahip çıkmadığı için kamuya kalmış. Ben torunu olarak bunlara başvuru yapıp geri alabilirmiyim.

  2. İmar yasası ile birlikte tapuları yeniden onaylatalım istedik. Ancak yapılan müracaatlar kesin değilmiş, Ödeme sonrası tapu verilmesi olayı beli değil. Miras kalan evin bölümünü bile yapamadık daha.

  3. İmar yasası ile birçok kişi başvuru yaptı. Paraları ödediler, ama tapular verilmeyecek deniyor. Nasıl iş şimdi bu. Yine hisseli olanlar için sorun çıkmaya başladı.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here